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买二手房担心水太深?防坑指南来了!

更多资讯请访问江山房产网www.jsfcw.net    文章类型: 购房指南         点击数:162 加入时间:2020/7/21 10:37:35

1.确定买房资格

现在政策趋严,无论你买新房还是二手房,都不是有钱就能上车的,而是需要一定的资质。因此在找房源之前,应该先去核验一下自己是否具有购买限购区域内住房的条件,否则选了半天房子才发现买不了,那就白忙乎一通了。

在北京买房,京籍已婚家庭最多可买2套,京籍单身可购买1套。非京籍人士满足在京无房且连续5年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税,才有资格购买一套北京住房。

有了资质,再来谈钱。全款土豪不在本文讨论之列,大部分人买房要贷款。如果是首套房,买房首付比例通常为30%;二套房的首付比例各地情况不同,在40%-70%不等。

办理二手房贷款时,还会涉及到房屋评估费和按揭手续费。房屋评估是银行批贷的必要动作,因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的,通常会指定评估公司来进行房屋估价,然后根据估价给出贷款额度。

也就是说如果你的成交价是300万,房屋评估价是280万,你要贷款70%,就是280万×70%=196万,那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费,根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。

按揭手续费没有固定标准,因为这笔钱不是给银行的,而是给中介的。以深圳为例,按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。

2.确定房屋产权

我们买新房时,开发商的信息相对透明,有没有预售许可证、有没有备案,在网上都能查到,猫腻很少。

但二手房是消费者和房东之间的交易,水比较深。为了避免被坑,购房者首先要做对房子做产权调查,看房子是否被查封或是被抵押。

其实核查房子产权并不难,一般可以让中介人员去帮忙调查,也可以和产权人一起去当地的房地产交易中心查询。如果你有精力,最好是亲力亲为,这样最保险。如果比较忙,应该选一个靠谱的中介代为调查。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手,也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。找中介不要一味追求低费率,最好挑选大品牌,虽然中介费会贵一些,但安全性也更高,毕竟房子客单价高,关乎一生幸福,安全性至关重要。

有的购房者担心产权人不配合调查,其实这种担心大可不必。我国相关法律规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。因此,只要房主是真心想卖房,肯定会配合查询。

3.买老房子需慎重

我国的房子有很多类型,而有的房子出售是有很多限制的,比如房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋,最好不要购买这种类型的房子。

此外,尽量选择次新房或房龄在10年以内的二手房。因为房子是有建筑寿命的,太老的房子容易出现质量问题,比如墙面裂缝会导致下雨天房子漏水,或者墙内线路老化损伤,得把墙砸开重新布线,这些情况一旦发生,既费时间又费钱,非常麻烦。

对于手头比较紧的消费者来说,更得选择房龄较小的房子。因为贷款年限是根据房龄以及买家贷龄计算的,同等的情况下,房龄越大,贷款年限就越少;房子贷款年限越少,月供就会越高,每个月的还贷压力就会越大。

而且我国的房子产权是有年限的,一般而言,商品住宅的产权年限是70年,公寓则只有40年。房龄越小,剩下的产权年限就越长,可供使用的年限也就越长。而购买房龄过长的房屋,未来会更早面临产权到期的问题,到时候可能需要自己掏钱做产权续期。

虽说本届大会明确住宅产权到期后可自动续期,但可没说给你免费续期。此前深圳国商大厦和青岛阿里山小区的产权到期后,业主都是付费续期的。

4.签合同关键点

俗话说天黑路滑,社会复杂,签合同前一定要提前了解注意事项,否则等白字黑字落定后可就没了回旋余地。

签合同前,要确定卖房者确实是房主,对他的房产证和身份证要仔细审阅,看身份证号是否一致。因为有的房子并不是个人所有,而是共有,比如夫妻、继承人等,那你就要和全部共有人签订买卖合同,否则合同无效。咱可得提前了解清楚,别被人钻了法律空子,吃闷亏。

5.付款注意事项

付款方面,二手房的支付方式分为一次性付清和按揭贷款。一次性付清就是指关于房屋的所有费用资金全部缴清。按揭贷款就是先付房屋首期款,然后申请贷款,签署贷款合同。(等银行贷款审批时间一般是15天左右)

当然,你要是觉得这一过程中可能存在资金风险,可选择以资金监管+贷款前置审批的方式交割房款。如果你担心中介费全部支付给中介后,后续在办理业务时无法对中介进行有效约束,也可以找合适的理由和中介商议预留一部分费用以后再支付。

等你的银行贷款审批下来,办理过户手续前,还应该查看以前房东的水、电、气、物业费等费用是否结清。如果是学区房,还要注意学籍是否被占用,以免影响孩子上学。

大家看到这儿,应该已经了解到二手房买卖中的很多注意事项了。二手房交易有很多坑,了解得越全面,越能在实操中占据优势地位。现在有置业需求的刚需非常多,大家可以把眼光放开一些,不光着眼于新房,也可以在二手房市场中认真淘一淘,也许就可以捡到大漏。

对于有置业需求的站友来说,不妨将本文收藏、分享,让更多人可以避免被坑,买到性价比高的房子。


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